В прошлой записи я писал свои соображения по поводу Осмоловки ещё как только появилась информация об обсуждении ПДП. А на днях написал обращение в администрацию Центрального района в рамках проводимых общественных обсуждений. Надо было бы сделать это раньше, но всю неделю компьютер был в ремонте. Ладно, отправил по электронной почте, а на сайт решил продублировать на случай, если кто-то захочет воспользоваться и написать от себя. Ведь последний день для подачи замечаний и предложений — 17 июля. Адрес и прочее — на странице общественного обсуждения проекта.

Ниже будет много текста и совсем без картинок, но кто захочет — тот осилит.

 

Главе администрации Центрального района г. Минска

Бузовскому И.И.

от Яцевича И.В.

*адрес, телефон, e-mail*

 

обращение

 

После изучения представленных на общественное обсуждение материалов по объекту «Градостроительный проект детального планирования территории в границах ул. Старовиленская – ул. Киселева – ул. Куйбышева – ул. Коммунистическая», а также некоторых других материалов по данному району, также известному как Осмоловка, у меня возник ряд вопросов, замечаний и предложений относительно вынесенного на общественное обсуждение ПДП.

 

Вопрос первый. Правовой.

 

Из пояснений представителей МГА «Гісторыка» и Научно-методического совета при Министерстве культуры было установлено, что последняя заявка о придании статуса историко-культурной ценности рассматриваемому району Осмоловки на заседании не была отклонена, а в письме Минкульта за ноябрь 2016 года заявку было рекомендовано доработать. На сегодняшний день вопрос о придании статуса не закрыт.

В соответствии с Законом Республики Беларусь «АБ АХОВЕ ГIСТОРЫКА-КУЛЬТУРНАЙ СПАДЧЫНЫ РЭСПУБЛIКI БЕЛАРУСЬ», после подачи заявки и до окончательного ответа, то есть на весь период рассмотрения, любые работы и другая деятельность должны быть остановлены, а рассматриваемые объекты подлежат охране как материальные историко-культурные ценности без категории. Меры по остановке работ принимает местный исполнительный орган (ст.22, пп.1-3).

 

Следовательно, разработка ПДП, его рассмотрение, утверждение могут быть расценены как нарушение действующего законодательства, в частности КоАП РБ ст.19.1-19.5.

 

Вопрос второй. Градостроительный.

 

Согласно плану функционального зонирования Минска (http://minsk.gov.by/share/2010/04/08/genplan.short.shtml), представленному на сайте Мингорисполкома, рассматриваемая территория входит в зону 20О1 – зону общественной многофункциональной застройки.

 

В соответствии с п.2.4.1 Системы регламентов Генплана г. Минска (далее – Регламенты) (http://minsk.gov.by/share/2010/04/08/data/20161012.generalplan.rules.pdf), зоны О1 определены как «общественные зоны многофункциональной застройки городского центра с преимущественным размещением объектов международного, национального и регионального (межселенного) значения с максимальной для городского планировочного ядра интенсивностью застройки» и «включают объекты политики и бизнеса, образования и науки, истории и культуры, медицины, спорта и туризма, другие объекты общественного обслуживания, обеспечивающие расширение межрегиональных и международных функций г. Минска, а также градостроительные комплексы интегрированного жилищного строительства, участки ЛР, сооружения инженерной и транспортной инфраструктуры».

Согласно таблице 2.4.2 Регламентов, доля территорий с жилой застройкой в зоне О1 должна быть не более 20%, а согласно п.2.4.2.5, при размещении территорий общественных зон должны обеспечиваться «сохранение историко-культурных ценностей», «приоритетное наполнение общественных территорий городского планировочного ядра и сопредельных с ним территорий новыми деловыми, информационно-управленческими и другими уникальными общественными функциями типа О1», «высокая интегрированность и интенсивность использования общественных территорий».

В таблице 2.4.6 Регламентов указано, что жилая застройка повышенной этажности и многоэтажная может быть только в составе общественных комплексов.

 

В Основных положениях градостроительного развития города Минска (далее – Основные положения Генплана) содержатся, в частности, следующие пункты (http://minsk.gov.by/share/2010/04/08/data/20161012.generalplan.main.pdf):

Глава 3

2.21. установить для функциональных зон «О1», отличающихся уникальным характером планировки и застройки, особый порядок градостроительного проектирования на стадии «Детальный план» с включением предпроектных исследований для изучения потенциала развития территории, достижений отечественного и зарубежного градостроительного опыта и научного обоснования проектных решений.

4.4. установить для достижения столичного уровня городской среды в общественных зонах 20О1, 22О1, 80О1, 155О1 и 214О1 особый порядок определения всех параметров планировки и застройки территории путем выполнения комплекса предпроектных исследований и разработки градостроительного проекта «Детальный план». При этом сохранить в зонах долю общественных территорий не менее 50 %.

Глава 4

2.1. исключить в процессе нового строительства и реконструкции сложившихся районов разрушение исторической планировки города и его силуэта, нарушение градостроительного масштаба и стилистических качеств застройки. На территориях исторической застройки не допускать использования общих (типовых) регламентов генерального плана;

2.4. сформировать яркую выразительную городскую среду туристских зон и комплексов, отличающихся оригинальностью форм и разнообразием пространств, уникальной и эмоционально насыщенной атмосферой, включающих яркие архитектурные сооружения, что в совокупности обеспечит запоминающиеся образы г. Минска как национального и международного центра туризма;

2.7. исключить строительство на территории планировочного ядра жилых домов. Рекомендовать в составе крупных уникальных объектных комплексов интегрированной застройки размещение жилых помещений с квартирами самой высокой комфортности. Не допускать размещения жилых помещений в первых этажах зданий и сооружений.

Глава 5

2.1. Установить дифференцированное развитие жилых территорий с размещением новой жилой застройки в зависимости от их расположения в планировочных зонах г. Минска:

– в городском ядре (I пояс) – за счет выборочной реконструкции и трансформации отдельных участков и возможного размещения жилой функции в составе многофункциональных комплексов и зданий, доля жилой части которых не должна превышать 50 % общей площади.

Глава 7

2.1. На территории городского ядра:

2.1.1. осуществить регенерацию и реконструкцию городского исторического центра, градоформирующие качества которого определяют социально-культурную уникальность образа столицы Республики Беларусь;

2.1.5. исключить размещение на территории городского ядра жилых домов. Размещение жилой функции возможно в составе многофункциональных комплексов и зданий, доля жилой части которых не должна превышать 50 % общей площади.

Глава 11

1.2. обеспечить безусловное сохранение на территории г. Минска историко-культурных ценностей, а также сохранение важных в послевоенной истории развития столицы в ХХ веке фрагментов исторической планировки и застройки с воссозданием элементов средового обустройства и духа времени их возведения;

1.4. исключить в процессе строительства и реконструкции уличной сети разрушение исторической планировки города и его силуэта, нарушение градостроительного масштаба и стилистических качеств застройки. На территориях исторической застройки осуществлять градостроительную деятельность только в соответствии с проектами регенерации, разработанными с учетом решений детальных планов;

Глава 13

2.1.5. Завершить формирование 1-го транспортного кольца (АК-1), проходящего по границе планировочного ядра города и обеспечивающего его защиту от транзитных потоков транспорта с приданием ему в исторически сложившихся районах общественной застройки функции проспектов, а на территориях районов реконструкции – функции распределительных магистралей.

2.1.11. Разработать и внедрить программу технических и организационных мероприятий по сокращению объемов транзитных потоков индивидуального транспорта по ул. Ленина–пр. Победителей, ул. Немига–ул. Богдановича с полным сохранением движения общественного пассажирского транспорта.

Глава 17

2.1.1. Осуществить приоритетное развитие сферы жилищного строительства с учетом сложившейся инженерной и транспортной инфраструктуры и в зависимости от размещения жилой застройки в планировочных зонах г. Минска:

– в планировочном ядре (I пояс):

– комплексная реконструкция жилых кварталов послевоенной застройки в районе улиц Богдановича–Коммунистической–Куйбышева–Киселева.

 

В то же время, в Основных положениях проекта детального планирования, вынесенного на общественное обсуждение, планируемая площадь жилых зон составляет 7,9 га, общественных – 2,4 га, а планируемая общая площадь жилищного фонда составляет 91,0 тыс м2, общественной застройки – 34,6 тыс м2.

В тех же Основных положениях принято допущение в п.1.2.1 абз.4: «Политика Генерального плана допускает размещение в общественных зонах градостроительных комплексов интегрированного жилищного строительства, что и было принято за основу проектного решения на данной территории», а п.1.2.2 предусматривает реконструкцию ул. Богдановича с целью её расширения.

Также, в Основных положениях существующая малоэтажная застройка Осмоловки именуется не иначе как «малоценная, физически и морально устаревшая».

 

Основываясь на вышеприведённых данных, считаю, что представленный проект детального планирования нарушает целый ряд пунктов:

 

  1. п.2.4.1, 2.4.2, 2.4.6 Регламентов определяют зону О1 как общественную зону многофункциональной застройки городского центра с жилой застройкой не более 20% и в составе общественных комплексов;

рассматриваемая территория Осмоловки находится в границах планировочного ядра, где жилая функция возможна только в составе многофункциональных комплексов с долей жилья не более 50% от общей площади (глава 7 п.2.1.5 Основных положений Генплана);

кроме того, в зоне 20О1 следует сохранять долю общественных территорий не менее 50 % (глава 3 п.4.4 Основных положений Генплана)

 

В рассматриваемом ПДП превалирующей функцией является жилая, с превышением общественной по площади в 2,6 раза. Нет оценки общего соотношения жилых и общественных площадей в зоне 20О1.

 

  1. пп.2.21, 4.4 главы 3 Основных положений Генплана говорят о необходимости разработки предпроектных исследований и включения их в проект детального планирования

 

Предпроектные исследования не отражены в вынесенном на обсуждение ПДП.

 

  1. п.2.1 главы 4 и п.1.4 главы 11 Основных положений Генплана говорят о сохранении исторически сложившихся планировки, структуры, масштаба, стилистики

 

Сложившаяся планировка Осмоловки – двухэтажные дома, объединённые в закрытые кварталы. Рассматриваемый ПДП предлагает строительство шестиэтажных домов и прорезающего район насквозь торгового пассажа, что разрушит сложившиеся планировку, структуру и масштаб и не отвечает приёмам, применявшимся при застройке кварталов конца 40х – начала 50х годов 20 века.

 

  1. п.2.4 главы 4 Основных положений Генплана говорит о формировании разнообразных, уникальных, атмосферных туристских зон и комплексов

 

Историческая застройка Осмоловки как раз является уникальным в своём роде комплексом, первым послевоенным районом зданий, имеющих архитектуру, которая является важной частью всей советской архитектуры Минска. Эта архитектура, в свою очередь, является привлекательным объектом для изучения туристами. Застройка же новыми зданиями нанесёт невосполнимый урон туристическому комплексу советской архитектуры.

 

  1. п.2.1 главы 5 Основных положений Генплана говорит о выборочной реконструкции и трансформации отдельных участков в городском ядре, с долей жилой части в многофункциональных зданиях не более 50%

 

На участках Ж1, Ж2, Ж3 градостроительных регламентов рассматриваемого ПДП доля жилой застройки более 50%, а в целом по кварталу площадь жилой застройки превышает площадь общественной в 2,6 раза.

 

  1. п.2.1.1 главы 7 и п.1.2 главы 11 Основных положений Генплана говорят о регенерации и реконструкции городского исторического центра и сохранении важных в послевоенной истории развития столицы в ХХ веке фрагментов исторической планировки и застройки с воссозданием элементов средового обустройства и духа времени их возведения

 

Без сомнения, именно таким важным фрагментом исторической послевоенной застройки и является Осмоловка, которую необходимо сохранить и восстановить.

 

  1. пп.2.1.5 и 2.1.11 главы 13 Основных положений Генплана говорят о защите планировочного ядра от транзитных потоков и сокращении транзитных потоков индивидуального автотранспорта с сохранением общественного

 

В то же время, рассматриваемый ПДП предлагает расширение ул. Богдановича, что приведёт ровно к противоположному эффекту. Кроме того, на плане детального планирования расширяемая ул. Богдановича налезла на здание, являющееся историко-культурной ценностью — дом в стиле модерн по ул. Киселёва, 24 – и ставя его под угрозу сноса, что является грубым нарушением. Даже несмотря на то, что этот угол перекрёстка уже выходит за границу проектирования, при прокладке трассы необходимо учитывать и смежные участки.

 

  1. п.2.1.1 главы 17 Основных положений Генплана говорит о реконструкции квартала Осмоловки

 

Однако рассматриваемый проект предполагает снос всех зданий, а не реконструкцию! Согласно ТКП 45-1.01-4, реконструкция – «совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению зданий, сооружений, коммуникаций, их частей (включая отдельные помещения) и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей, а также работы по модернизации зданий, сооружений, коммуникаций».

 

  1. Основные положения рассматриваемого ПДП в качестве обоснования создания жилой застройки апеллируют к допущению, что в планировочном ядре допускается строительство жилья в составе общественных комплексов, а снос Осмоловки мотивирует тем, что застройка является малоценной, физически и морально устаревшей.

 

Однако в ПДП нет даже упоминаний ни о проведённых научными специалистами предпроектных изысканиях, ни о выполненном лицензированной организацией техническом обследовании всех зданий, на основании которого можно было бы сделать заключение о пригодности или непригодности зданий для дальнейшего использования. Без выполнения этих работ нельзя говорить ни о возможности строительства жилья в планировочном ядре, ни о необходимости сноса застройки, ни о физическом износе или аварийном состоянии.

 

Вопрос третий. Ценностный.

 

На сегодняшний день нет окончательного ответа Научно-методического совета о придании или не придании статуса историко-культурной ценности району Осмоловки. И это запрещает вести разработку и обсуждение ПДП, о чём я писал выше.

Однако даже если предположить, что район признают не имеющим статуса историко-культурной ценности, разве он не станет менее «важным в послевоенной истории развития столицы в ХХ веке фрагментом исторической планировки и застройки» (п.1.2 главы 11 Основных положений Генплана)? Такая формулировка оставляет поле для интерпретаций, однако взгляните на проект, по которому возводился район. Эти чертежи должны быть у вас под рукой, если вы проводили предпроектные изыскания, как должны были. Разве похожи эти здания на бараки?

Осмоловка была запроектирована Михаилом Осмоловским и построена в 1940х-нач.1950х гг. для партийной номенклатуры, высокопоставленных чиновников, артистов. Это – первый послевоенный спальный район Минска, спроектированный в цельной ансамблевой застройке, самодостаточный, с необходимой на то время инфраструктурой. Этот район является неотъемлемой частью общей картины типологии советской архитектуры 40х-50х годов, и никак не подпадает под определение малоценного.

Что касается физического и морального износа, а также якобы аварийного состояния. В пояснительной записке к ПДП используются не совсем точные термины «физическое и моральное устаревание», а про аварийное состояние заявлялось устно, в том числе на презентации ПДП.

Обратимся к ТКП 45-1.04-208-2010:

3.22 предельное (предаварийное) состояние: Состояние здания (его отдельных элементов), при котором его дальнейшая эксплуатация недопустима или восстановление работоспособного состояния невозможно или нецелесообразно вследствие появления чрезмерных прогибов, трещин, локального или общего разрушения и других признаков ресурсного отказа.

3.35 физический износ: Ухудшение технических и связанных с ними других показателей эксплуатационных качеств здания, его отдельных элементов.

9.2 Основными параметрами, определяющими физический и моральный износ зданий, являются:

— техническое состояние и эксплуатационные характеристики конструкций, элементов, инженерных систем здания;

— соответствие архитектурно-планировочного решения и благоустройства требованиям ТНПА и соответствующих строительных норм;

— соответствие степени инженерного обеспечения требованиям ТНПА.

9.3 Физический износ здания на момент его оценки выражается отношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения элементов или здания в целом, к восстановительной стоимости. Физический износ оценивается в зависимости от определяемых общим или детальным обследованием признаков износа, характеризующих степень снижения (в процентах) показателей эксплуатационных качеств.

9.4 Физический износ элемента здания, имеющего различную степень износа отдельных участков, определяется с учетом объема этих участков в общем объеме элемента. Физический износ здания в целом определяется суммированием степеней износа его отдельных элементов, взвешенных по удельному весу их стоимости в общей восстановительной стоимости здания.

9.6 Моральный износ на момент его оценки выражается отношением стоимости экономически целесообразных работ по реконструкции (модернизации) здания или его отдельных элементов к восстановительной стоимости.

 

Как видно, ни о каком аварийном состоянии речи не идёт, конструкции здания хорошо сохранились. Но даже при наличии трещин и других опасных состояний здание не обязательно надо сносить, существуют различные меры по укреплению существующих конструкций.

Вопрос физического и морального износа также остаётся открытым. Разумеется, он есть, но не настолько критичный, чтобы принимать решение о сносе. 70 лет для здания, находящегося в нормальных условиях эксплуатации – не срок. Замены требуют инженерное оборудование, внутренние сети водопровода, канализации, отопления, но это совершенно незначительные затраты. Возможно, где-то необходимо заменить отдельные элементы деревянных перекрытий, однако проведённое техническое обследование одного из зданий, выполненное за средства жильцов, показало хорошее и удовлетворительное состояние всех конструкций здания, а визуальный осмотр и отзывы жильцов из этого репортажа (https://realt.onliner.by/2017/07/12/osmolovka-13) оставляют впечатление и вовсе идеально сохранившихся конструкций.

 

Вопрос четвёртый. Инвестиционный.

 

По существующей практике, именно разработанный и утверждённый проект детального планирования является основанием для разработки предынвестиционной документации (ТКП 45-3.01-284-2014 п.4.3). Тогда заказчик — городские власти — и исполнитель – градостроители — объективно и непредвзято формируют запрос на развитие конкретного участка, под который ищут инвестора.

В случае со сносом Осмоловки, увеличение потребления ресурсов в 2,5-3 раза, как видно из Основных положений ПДП, повлечёт за собой реконструкцию существующих наружных инженерных сетей или замену их на новые. В условиях центра города, когда раскапывать улицу нельзя, а нужно выполнять проколы под ней, это может стать чрезвычайно затратным делом. В п.3.2.7 Пояснительной записки ПДП сказано, что «финансирование строительства инженерно-транспортной структуры планируется из городского бюджета». Что городские власти получат взамен дорогостоящих реконструкции дорожной и инженерной сетей? Элитное жильё в центре города, от которого выгоду получит только застройщик, взамен исторического квартала, обладающего хорошим туристическим потенциалом?

Настораживает ещё и то, что, по косвенным признакам, данный ПДП всё же мог разрабатываться под конкретного инвестора, существование которого все отрицают. Такими признаками являются: количество машиномест в Основных положениях, рассчитанное с точностью до единицы, сложная конфигурация предлагаемых к размещению объектов на плане детального планирования, комментарий господина Тачкина в интервью, вышедшием сразу после анонсирования презентации данного ПДП (https://realt.by/news/article/19783/).

В частности, Вадим Тачкин, который назван «директором консультационной компании «Вива Капитал», которая несколько лет назад разработала для иностранного инвестора проект застройки территории Осмоловки малоквартирными домами премиум-класса» говорит следующее: «Инвестор, которого мы когда-то консультировали, отказался от реализации проекта, отложил его на неопределенную перспективу и не известно, вернется ли к нему когда-либо. В свое время мы заказали градоэкономическое обоснование строительства малоэтажного жилья премиум-класса вместо предполагаемого на этом месте возведения кластера многофункциональных объектов под названием «Crystal Park». Наши усилия не прошли даром: помимо торгово-административной недвижимости в будущей Осмоловке появилось жильё. Именно в таком виде проект вынесен на общественное обсуждение».

Просто удивительно, что то предложение (https://realt.onliner.by/2017/07/12/osmolovka-3) компании «Вива Капитал» и «ТМ-7» так сильно совпадает с разработанным ПДП.

В целом, проект предлагает увеличение параметров численности жильцов, работающих, площади застройки, потребления ресурсов, в 2-3 раза. Вместе с необходимостью устройства подземных паркингов, перекладкой сетей, отселения 1800 жильцов, это потребует больших инвестиций. Вспомним господина Тачкина, который говорил об итоговой стоимости квадрата в 5-7 тысяч долларов. Кто согласится вложить деньги в проект, и кто согласится купить квартиры по такой цене в центре города на зажатом со всех сторон пятачке земли? Не случится ли так, что ПДП утвердят, Осмоловку снесут, но никого для инвестиций в новую застройку не найдут, а город получит очередной пустырь? Формат элитного жилья подразумевает клубность, уединённость, закрытость. А не пребывание среди потоков транспорта и людей, едущих мимо или стремящихся в торговые пассажи. Такому жилью место где-нибудь в конце Победителей, или в северной части Орловки, где огромный частный сектор, или в любом подобном месте, тихом, но с удобной транспортной доступностью.

Замечу, что в мировой практике реконструкция объекта всегда дешевле сноса и нового строительства, к тому же в большей степени помогает сохранить сложившийся облик района.

 

С учётом вышеизложенного, предлагаю:

отклонить, с учётом имеющихся правовых нарушений и несоответствий Основным положениям и Регламентам генерального плана Минска, вынесенный на общественное обсуждение ПДП,

создать рабочую группу из представителей заинтересованных сторон – городских властей, градостроителей, представителей Министерства культуры, местных жителей, городских архитекторов, активистов – для выработки общей концепции развития района Осмоловки, которая позволила бы прийти к общему знаменателю перед разработкой нового ПДП. Подобные группы – распространённая европейская практика, особенно в скандинавских странах, позволяющая найти оптимальное решение для проектировщика и снизить градус напряжённости для местных жителей.

Как архитектор, я не могу выступать адвокатом тех жителей района, которые вообще не хотят никаких изменений, кроме капитального ремонта. Я вижу ценность этой территории для города. Но, вместе с тем, я понимаю, что облик района необходимо сохранить. То есть снос недопустим. Разумеется, район необходимо насытить общественной функцией, выделив под неё первые этажи или некоторые здания целиком. Можно было бы действительно сделать Чичерина пешеходной, с художественными галереями, выставочными площадками, небольшими кофейнями и тому подобным. Возможно — добавить кое-где небольшие одноэтажные вставки между домами или отдельные павильоны. Восстановить малые архитектурные формы, элементы благоустройства, добавить пешеходные дорожки, фонари, озеленение, в том виде, в котором оно могло быть и было во время возведения района. В перспективе – создать единую прогулочную рекреационную зону от Верхнего города до территории завода Горизонт, где стоило бы продолжать развивать различные общественные пространства. Этот вариант мне представляется наиболее логичным, эволюционным и имеющим больший потенциал, чем очередное следование лозунгу «мы старый мир разрушим до основанья, а затем мы наш, мы новый мир построим».

Потому что главная проблема радикального подхода в архитектуре – а будет ли новое иметь большую ценность чем то, что оно собой заменило?

 

С уважением,

Яцевич Илья Васильевич,

Главный архитектор проектов.